满足学校公寓2022年-2025年的物业服务的全部需求
服务范围及标准
物业公司应根据学校的实际需要，将每年费用的2%-8%用于添置相关工作人员服装、保障品、基本工具、设备、系统、电动工具、运输车、防疫装备及相关服务费用等，确保物业服务紧跟学校需要，由物业公司每年提供相关佐证，如当年添置费用超过8%，超过的部分可视为下一年的物业设备添置费。（★本条款为实质性条款）（投标时须在分项报价表中体现该部分费用，每年总报价的2%≤该部分费用≤每年总报价的8%）
（一）日常管理
1.建立健全各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。
2.建立学校各类委托设备及房屋的台账资料,物资台账基本相符率达到99%以上，并每季度更新。
3.及时收集并处理投诉、维修、物业服务等问题，对物业工作平台进行维护。
4.每学期召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。
5.每学期进行一次服务项目内的师生满意度测评。
6.对物业人员进行业务培训。
7.根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。
8.积极配合学校开展文明创建工作，争创文明单位。
9.积极配合学校创建“全国党建工作示范高校”，建设“红色物业”，在学校设立“党员示范岗”，树立红色典型，建立党员志愿者公益组织，开展志愿者服务活动，为师生提供便民服务。
（二）房屋及公共设施维护服务
1、水电维修服务内容、范围
（1）学生公寓内水电设施及公共区域水电设施设备的日常维修、维护、保养，二十四小时两片区两个配电房、两个水泵房的值班工作，两个生活区内所有消防设施设备的维护、日常零星维修及保养，两个配电间、水泵房的维护维修工作。配电房值班人员按照电力部门要求必须具有高压电工证。
（2）水电单次维修300元以内，批量维修2000元以内由物业公司直接安排维修人员，甲方提供维修材料进行维修。超出限额标准的单次及批量维修由物业公司提交书面维修申请报告给甲方，由甲方负责提供维修资金、材料、专业单位等方式进行维修。以上所有水电维修耗材的承担主体为甲方。
2、泥木维修服务内容、范围
（1）两片学生公寓公共区域内2400张门窗、塑钢门及室内8000多套家具（床、柜、电脑桌等）的维修维护；负责 房屋墙面、路面、围墙、防水层、下水道、供排水路、电井（弱电井，消防井）、厕所、澡堂、化粪池、流泥井、花池、运动场、垃圾站、晾衣场、沟渠的小型维修（所有基建工程已过合同维护期）。
（2）单次维修300元以内，批量维修2000元以内由物业公司直接安排维修人员，甲方提供维修材料进行维修。超出限额标准的单次及批量维修由物业公司提交书面维修申请报告给甲方，由甲方负责提供维修资金、材料、专业单位等方式进行维修。以上所有维修耗材的承担主体为甲方。
3、公共部位养护管理
(1)外墙建材、涂料无脱落，玻璃幕墙无破损。
(2)楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶、天台隔热层等无破损;门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房设施正常运行。
(3)根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。
(4)根据防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。
(5)适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。
(6)配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。
（三）消防安全管理
1、消防控制室24小时值班服务，上岗人员要求具有相关资格证。
2、重点关注公寓各楼栋消防火警情况，及时收集异常上报信息，实时关注校园火警情况。
（四）环境卫生保洁服务
1、白田生活区各类面积统计表（面积单位㎡）
| 序号 | 名称 | 建筑面积 | 建筑物占地面积 | 天台面积 | 架空层面积 | 3楼办公区域面积 | 室外公共区域面积 |
| 1 | 综合楼 | 11256.35 | 2002 | 2002 | | 800 | 分为生活区外围面积及生活区内公共区域面积 白田外围区域从综合楼食堂外面的圭白路到圭塘河方向学生公寓4栋外面马路为止计算约为1200㎡；生活区公共区域面积为白田占地面积30585㎡-建筑占地面积9474㎡=21111㎡。另外安全护栏清洁面积约为800㎡。 |
| 商业楼 | 1793.10 | ||||||
| 2 | 1栋 | 4000.33 | 935 | 934 | | | |
| 3 | 2栋 | 4001.87 | 935 | 934 | | | |
| 4 | 3栋 | 4067.95 | 935 | 934 | | | |
| 5 | 4栋 | 4067.95 | 935 | 934 | | | |
| 6 | 5栋 | 4170.58 | 935 | 934 | 930 | | |
| 7 | 6栋 | 4844.62 | 935 | 934 | 930 | | |
| 8 | 7栋 | 4897.94 | 935 | 934 | 930 | | |
| 9 | 8栋 | 4170.58 | 935 | 934 | 930 | | |
| 10 | 合计 | 47271.27 | 9474 | 9474 | 3720 | 800 | 23111 |
| 11 | 公共区域保洁面积 | 37105㎡ |
2、桃阳生活区各类面积统计表（面积单位㎡）
| 序号 | 名称 | 建筑面积 | 建筑物占地面积 | 天台面积 | 架空层面积 | 4楼办公区域面积 | 室外公共区域面积 |
| 1 | 综合楼 | 9379.68 | 2563 | 2563 | | 400 | 分为生活区外围面积及生活区内公共区域面积 桃阳外围区域从食堂外面兴安路到职教城路学生公寓1栋外面马路为止计算约为1500㎡平方米，生活区内公共区域面积为占地面积38233㎡-建筑占地面积13334㎡=24899㎡。 |
| 2 | 1栋 | 6020.33 | 1346 | 1300 | | | |
| 3 | 2栋 | 5264.87 | 1346 | 1300 | | | |
| 4 | 3栋 | 7067.95 | 1346 | 1300 | | | |
| 5 | 4栋 | 7067.95 | 1346 | 1300 | | | |
| 6 | 5栋 | 7170.58 | 1346 | 1300 | 1280 | | |
| 7 | 6栋 | 6844.62 | 1346 | 1300 | 1280 | | |
| 8 | 7栋 | 6897.94 | 1346 | 1300 | 1280 | | |
| 9 | 8栋 | 7170.58 | 1346 | 1300 | 1280 | | |
| 10 | 合计 | 62884.50 | 13334 | 12963 | 5120 | 400 | 26399 |
| 11 | 公共区域保洁面积 | 44882㎡ |
3、保洁服务内容、范围及标准
（1）学生公寓公共区域学生公寓的日常卫生保洁，学生公寓垃圾日产日清。垃圾站日常维护、保养和垃圾的压缩处理及清洁消毒工作。生活区内所有沟渠、管道每学期两次的清洗，后勤区域墙面牛皮癣的清洗， 每栋学生公寓架空层、天台的卫生保洁，综合楼办公区域的卫生保洁、后勤区围墙的卫生保洁，公共区域内设施设备的卫生保洁，公寓楼外墙的卫生保洁，每栋学生公寓走廊、楼梯、公共厕所及公共活动区域设施设备等的卫生保洁，两片学生公寓外围“门前三包”卫生保洁。
（2）保持公寓内道路、绿化区、运动场、公共厕所、架空层、公共澡堂干净整洁；所有明沟、暗渠畅通无积水；公共设施设备干净、整洁、明亮。定期检查每个宿舍卫生，组织开展文明宿舍评比活动。
（3）严格按照垃圾分类相关标准实施垃圾分类，争创垃圾分类先进单位。
（4）公共区域卫生保洁工具材料（拖把、撮箕、扫帚、垃圾桶、垃圾车、锄头、铲子、抹布、洗涤剂、84消毒液、洗厕液等），垃圾收集、运送所需工具材料，沟渠清理工具材料（铲子、锄头、大/小型疏通机、高压水枪等）。所有保洁工具及清洁设备、材料由甲方提供。
（五）绿化面积的构成情况以及绿化服务内容、标准
1、绿化面积构成情况（面积单位㎡）
| 序 号 | 所在地 | 名 称 | 数 量 | 面 积 |
| 1 | 白田 | 草坪 | 18个 | 7075 |
| 2 | 白田 | 绿篱 | 21个 | 3500 |
| 3 | 白田 | 灌乔木 | 300棵 | 1050 |
| 4 | 桃阳 | 草坪 | 22个 | 9075 |
| 5 | 桃阳 | 绿篱 | 24个 | 4500 |
| 6 | 桃阳 | 灌乔木 | 320棵 | 951 |
| 7 | 总计 | 26151㎡ | ||
| 8 | 备注：绿化面积按平面图上绿化率38%计算 |
绿化所需肥料、农药、补种费用的承担主体为甲方。
2、绿化美化服务内容、范围和标准
1）学生公寓内花草树木剪枝、整型、除虫、除杂、施肥、补栽、养护工作；生活区域内宣传栏、指示牌、宣传牌、温馨提示牌、宣传横幅、气球等设施的美化、亮化的工作并保证设计优化、安全、布局合理。（说明：所需材料由院方提供，设计、安装、维护由服务单位负责。）
2）保证学生公寓内的花草树木生长茂盛、四季长青、美观有型，所有公共区域的宣传、亮化、美化、布局合理，感官舒适。
（六）充值、客服服务内容、范围及标准
1、充值员24小时值班，负责学生公寓师生投诉、咨询及维修接待工作，并对学生服务处理过程进行全程跟踪，及时向学生反馈处理结果，回访学生满意度。控电室严格控水控电，按照省物价局、省教育厅的要求，免费为每生每月提供3吨水、5度电，超出部分由学生到控电室购买水电，控电充值员每月按时向学院上交代收的水电费。
2、充值员应精神饱满，态度诚恳热情，工作认真细致、服务周到及时，资金结算及上缴及时无误。
（七）完成学校校园活动协助支持等其他后勤服务。
人员配置要求
1、保洁人员：要求品貌端正，身体健康，勤劳朴实。女性要求身高150cm以上，年龄为55周岁以下。男性要求身高160cm以上，年龄为60周岁以下。
2、绿化人员：男性，要求品貌端正，身体健康，勤劳朴实，年龄为60周岁以下。
3、维修及电工人员：男性，高压配电室要求持有高压电工证，品貌端正，身体健康，勤劳朴实，身高160cm以上，年龄为60周岁以下。
4、消防专干人员：要求身体健康，仪表端庄，品德良好，工作认真负责，能吃苦耐劳，无不良记录或嗜好，须持证上岗，退伍军人优先，年龄为20～55周岁。
5、充值人员：要求品貌端正，身体健康，勤劳朴实，爱护学生。女性要求身高150cm以上，男性要求身高160cm以上，年龄为55周岁以下。
管理人员：项目负责人必须具有物业管理工作经验和人员培训能力，持有物业经理证书及人员培训相关资历，有两年以上的工作经历。具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。男性要求身高160CM以上，年龄为50周岁以下，女性要求身高150CM以上，年龄为50周岁以下，品貌端正，身体健康，勤劳朴实。
7、工作人员岗位配比
| 服务内容 | 配备人数（人） | |
| 1、日常管理及服务 | 1 | |
| 2、校舍及设施维护（含配电室值班） | 8 | |
| | ||
| 3、消防安全管理 | 2 | |
| 4、校园环境保洁服务 | 20 | |
| 5、校园绿化服务 | 3 | |
| 6、特殊岗位（充值员） | 2 | |
| 合计 | 36 | |
项目名称
长沙商贸旅游职业技术学院学生公寓2022年物业综合管理服务采购项目
项目采购预算
1261100元/年，3783300元/三年
学院学生公寓主要数据
| 项 目 | 具 体 内 容 |
| 占地面积 | 68819㎡ |
| 建筑面积 | 白田生活区47271.27㎡，桃阳生活区62884.5㎡，共计110155.77㎡ |
| 公寓栋数及面积数据（公寓正在改建，将容纳10000学生，16栋楼） | 桃阳（合计62884.5㎡） 1栋5层楼570名学生6020.33㎡、2栋5层楼470名学生5264.87㎡、3栋6层楼670学生7067.95㎡、4栋6层楼665名学生7067.95㎡、5栋6层楼680名学生7170.58㎡、6栋6层楼465名学生6844.62㎡、7栋6层楼650学生6897.94㎡、8栋6层楼680名学生7170.58㎡，共8栋公寓。食堂6887.93㎡，商铺2491.75㎡。 白田（合计47271.27㎡） 1栋5层楼405名学生4000.33㎡、2栋5层楼405名学生4001.87㎡、3栋5层楼415学生4067.95㎡、4栋5层楼515名学生4067.95㎡、5栋6层楼615名学生4170.58㎡、6栋6层楼500名学生4844.62㎡、7栋6层楼615学生4897.94㎡、8栋6层楼615名学生4170.58㎡，共8栋公寓。综合楼建筑面积11256.35㎡。商业建筑面积1793.1㎡。 |
| 绿化面积数据 | 26151㎡ |
| 人数 | 9725人 |
| 配套设施 | 配电间：白田区1个，桃阳区1人，共计2个。 消防控制室：白田区1个，桃阳区1人，共计2个。 |
| 需要物业保洁的 区域 | 公寓内（除寝室外）保洁区域：楼道、楼梯、公共厕所、天台、架空层等 公寓外保洁区域：外围道路、沟渠、管道、绿化带、运动场地、公共区域设施设备、垃圾站等 |
1、服务期限和地点
1.1本项目服务期限为3年，合同一年一签。
1.2本项目服务地点：长沙商贸旅游职业技术学院学生公寓白田片区、桃阳片区。
2、结算方式：
2.1付款人：长沙商贸旅游职业技术学院。
2.2付款方式：通过国库集中支付。
2.3付款条件：每季度按考核结果支付，若遇休息日、法定节假日或学校财务封账，则付款时间顺延。
物业考核办法
第一章 总则
第一条 为切实加强和规范我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、精细化，依据国务院《物业管理条例》以及省市有关物业管理工作相关规定，结合物业招标文件和学校实际，制定本办法。
第二条 长沙商贸旅游职业技术学院（圭白路校区）学生公寓区域内物业服务和管理的考核，适用本办法。
第三条 本办法所称物业服务企业，是通过政府采购与长沙商贸旅游职业技术学院签署物业服务合同，依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务的企业。
第四条 本办法所称物业管理，是物业服务企业按照物业服务合同的约定，对我校相关场地、道路、楼宇及配套设施设备，进行维修、修缮、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等活动。
第二章 考核机构设置
第五条 成立物业管理考核领导小组。物业管理考核领导小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由主管后勤的校领导担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由党办院办、后勤处、保卫处、学生工作处、教务处等部门主要负责人担任，主要负责组织检查和考核评定工作；组员由党办院办、后勤处、保卫处、学生工作处、教务处负责人组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作；考核领导小组办公室设在后勤处。
第六条 推选物业（业主）代表。党办院办、后勤处、保卫处、学生工作处、教务处、湘菜学院、湘旅学院、文化创意学院、会计金融学院、湘商学院、软件学院、继续教育与国际合作学院等部门在本处室系部院范围内指定1位负责同志作为学校业主代表，主要负责收集教职工对校区物业管理工作的意见和建议；每个月对物业管理工作进行一次满意度评定；接受考核领导小组布置的有关物业服务管理的相关工作。
第三章 考核内容、方式和评分标准
第七条 考核从《长沙商贸旅游职业技术学院学生公寓物业管理考核细则》的执行情况、业主代表及老师满意度调查二个方面进行，分值分别为80分、20分，满分100分。
1、《长沙商贸旅游职业技术学院学生公寓物业管理考核细则》的执行情况分值80分。《考核细则》的考核评分由考核领导小组根据每周检查结果汇总通报一次月考评结果，在每季度末月25日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《实施细则》可由考核领导小组在考核检查过程中与物业公司商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中；《实施细则》考核评分满分100分，占考核总分80%。
2、对物业服务企业实行考核评分管理。具体分工是后勤处负责全校公共区卫生、绿化等考核；保卫处负责全校安全保卫工作的考核；学生工作处负责全校所有学生公寓的考核。各部门根据物业服务企业的服务管理质量、服务对象反映等情况进行评分，取平均值作为本月物业的评分，并按照评分情况作出相应处理（评分细则附后）。
3、校区业主代表及老师满意度调查。业主代表满意度调查由物业公司在每季度末月25日前向业主代表发放调查表，并将调查表原件交物业管理考核领导小组办公室；调查分“满意、一般、不满意”三种，取分分值分别是“2、1、0”分（如有“不满意”评价，原则上要求业主代表写出“不满意”的理由并提出建议），计算方法为先计算出满意率、一般率，总分按100分计算，得分=满意率*100+一般率*50+不满意率*0，业主代表满意度调查满分为10分；老师满意度调查由教务处设计并组织，每季度末月25日前统计一次，折合成满分10分计入，并将调查结果报考核领导小组办公室。满意度总分20分，是考核总分的20%；
第八条 考核结果的运用及奖惩
物业管理考核总分为100分。学校正常教学期间每月统计评定一次，与物业管理费支付额挂钩。
总评分在85分（含）至100分之间为合格，按合同约定全额支付物业管理费；总评分在85分以下为不合格，每少一分处罚金5000元，扣完为止，如连续六个月都为不合格，次年终止合同。
物业公司因管理不当造成重大责任事故、重大经济损失或导致学校发生泄密事件，受到上级机关通报和处罚或造成重大影响的，由考核领导小组专题研究，按招投标文件与合同另行处理。
第四章 考核原则及要求
第九条 考核原则。物业管理考核坚持实事求是、公开公正、科学界定、注重实效的原则。
第十条 考核要求
1、考评人员和业主代表必须认真、细致、科学、严谨，不弄虚作假，不夸大其辞，时刻牢记并认真履行自己的职责和义务。
2、物业公司需积极配合检查考核，保证措施到位，资料齐全，工作细致，认真对待考评结果，对存在问题应及时整改，保障正常运转，提高服务质量。
3、在考评过程中如有违反相关规定的人员，视情节轻重和造成的后果，给予批评教育和相应处理。
附考核细则:
综合要求、卫生、绿化等方面物业管理考核细则
月份： 考核部门： 总分：100分
| 序号 | 评分细则 | 分值 | 扣分标准 | 得分 |
| 1 | 年度、月有工作计划；有半年及年度总结；及时按要求召开每年2次总结会 | 5 | 每缺一项扣0.2分 | |
| 2 | 管理人员和专业技术人员必须持证上岗；工作人员着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养 | 5 | 无证上岗，不统一着装每人次扣0.2分 | |
| 3 | 物业办公室建立24小时值班制度（节假日及休息时间电话值班）；接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、询问等各类信息的收集和反馈，并及时处理 | 5 | 无人值班，收到信息后未及时处理，每次扣0.5分 | |
| 4 | 对于每次公寓检查中发现的问题，在下次检查中（超过一周）仍未作处理，并未向管理部门汇报和说明原因的 | 10 | 每次每项扣0.5分 | |
| 5 | 受理服务范围内各部处室报修服务项目超过2次以上未作处理；超出物业维修范围而未及时报修 | 10 | 每次每项扣0.5分 | |
| 6 | 公共区域地面清洁、无杂物、痰迹、烟头、无积水等；落叶等垃圾能及时清理，确保边沟、管道畅通；垃圾桶擦拭干净、周围无乱丢乱扔现象；无蜘蛛网、无蝇、无鼠、无污垢、水塘无大面积飘浮物 | 10 | 每次每项扣0.2分 | |
| 7 | 公共区域内设施（桌椅、沙发、地毯、窗帘、玻璃等）保洁不到位，设施有污渍、损坏不及时更换清理的 | 10 | 每发现一次扣0.2分；超出10件以上扣3分 | |
| 8 | 垃圾不及时组织清运，导致堆积、污水外溢或恶臭外溢影响环境的（装修垃圾临时堆放除外） | 5 | 每发现一次扣0.5分 | |
| 9 | 流离井、雨水井、化粪池每半年清掏一次，日常无膨溢；不定期进行公共场所的卫生消毒，除蚊、灭鼠、治虫等 | 5 | 未及时清掏扣2分 | |
| 10 | 花、草、林、木，不按时施肥、浇水、防治病虫、修剪造型、除草的 | 5 | 每发现一次扣0.5分 | |
| 11 | 因病虫防治不力和养护不及时造成花草树木死亡的；有在树木上悬挂、晾晒衣物现象而不及时制止的 | 5 | 每发生一宗扣0.5分 | |
| 12 | 银杏、罗汉松、桂花树等名贵树木不能有死亡现象,造型树种春秋季各整形剪修一次 | 5 | 死亡一棵扣2分；未整形剪修扣1分 | |
| 13 | 景观构造物因疏于管理,导致构造物构件损坏、丢失的 | 5 | 每出现一宗扣0.5分 | |
| 14 | 卫生工具不按指定地点停放，而随处乱放者；不及时关灯、关水 | 5 | 每出现一宗扣0.2分 | |
| 15 | 因物业公司服务人员违反操作规程导致停水、停电、停空调等现象发生的；不爱惜公共设施，发现有偷盗和破坏公物的行为不制止或不报告 | 5 | 每出现一次扣0.5分 | |
| 16 | 文明创建或垃圾分类等工作的现场迎检，因保洁区域存在垃圾被扣分；垃圾分类台帐管理混乱导致扣分；物业人员违规吸烟，或存在其他不文明现象导致扣分。 | 5 | 每出现一宗扣0.3分 | |
| 合计 | 建议： | |
验收方式：按照按照长财采购[2016]6号《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》进行验收。
七、其他要求：本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
投标人在投标前，可踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
对于上述项目标准和要求，投标人应在投标文件中进行回应。