湖南湘江新区管理委员会在梅溪湖国际研发中心已办公超过8年，暂定2024年进行搬迁工作。管委会办公用房原租赁合同已到期，目前无其他可用办公地点；长沙梅溪湖国际研发中心置业有限公司租赁价格低于周边商业地产租赁价格；目前长沙无地理环境类似、房屋结构类似、价格类似的可选地点。现以单一来源方式采购现有用房的续租租赁，租期2年。
长沙市岳麓区梅溪湖国际研发中心（管委会现有用房所在园区）的物业服务由中化金茂物业管理（北京）有限公司长沙分公司承担，长沙梅溪湖国际研发中心置业有限公司要求保持整个园区物业服务的一致性，租赁6-9栋办公场地必须配套使用中化金茂物业管理（北京）有限公司长沙分公司物业服务。因此本项目包含物业服务。
二、相关标准：按采购人要求，提供长沙市岳麓区梅溪湖国际研发中心6-9栋办公场地租赁及物业服务。
三、技术规格：/
四、交付时间和地点：服务期限
1.履行合同的时间：2022年5月1日-2024年4月30日,具体以合同签订为准。服务时间：二年。
2.履行合同地点：湖南湘江新区管理委员会。
3.履行合同方式：按照采购人要求提供办公楼租赁、物业服务。
五、服务标准：（一）租赁部分
投标人提供长沙市岳麓区梅溪湖国际研发中心6-9栋办公场地出租服务2年。租赁面积10929.81平方米，具体以合同签订为准。
1.投标人须在租赁期内提供122个地面专用车位。停车管理费按照每月每个50元计，采购人于租赁期内向物业单位支付（停车管理费包含在本项目物业服务费内）。
2.除不可抗力以外，投标人须自合同约定的租赁日期起，保证采购人租赁房屋内的水、电、照明、空调、电梯、通讯等设施设备处于良好状态，并具备正常办公的条件。
3.投标人保证租赁给采购人的物业建筑及设施设备状况良好，租赁期内，在非采购人人为损坏的前提下，投标人负有对影响采购人办公及进出的公共部位、设施设备进行维修的义务。
4.采购人有权使用园区所提供的公共设施。
5.对投标人工作人员或雇佣人员在为采购人提供服务过程中遭受的任何损失，除采购人有过错外，采购人不承担责任。
6.采购人在合同期内可自行合法使用租赁房屋；
7.租赁房屋的租金按每半年预付一次。
8.投标人须履行国家规定的应由投标人承担的其它法定义务。
（二）物业服务部分
1.人员配置：投标人需至少向管委会提供客服人员12人、保洁人员16人、工程人员2人、保安人员13人，各岗位分工明确，各司其职，为采购人提供优质的物业服务。
2.日常清洁用品：投标人须负责拟租赁区域内清洁用品供给及消耗，至少包含各类低值工具、化学药剂、公共区域卫生间用纸、擦手纸、消杀药剂、熏香剂、空气清新剂、除胶剂等清洁用品。
3.日常修护维修：提供楼内公共设备设施（包括照明等）的日常维护、养护及楼内电梯空调日常维保、零配件清洗服务。
4.电梯、空调修护维修：投标人负责电梯、空调的年检费、日常保养维修费、损坏的小型零配件更换等。
5.绿植租赁及维护：拟租赁楼内绿植租摆总数量为608棵，投标人需提供全年维护服务，应保证所有植物应生长健壮、观赏性佳、无病虫害、无枯枝干叶、无修剪痕迹。
6.投标人须负责研发中心三期草坪维护，面积约1200㎡。
7.投标人须提供研发中心一期6-9栋每年不少于6次的消杀服务。
8.物业服务范围：投标人须提供长沙市岳麓区梅溪湖国际研发中心6-9栋办公场地及公共区域物业管理服务2年。
9.投标人须在租赁期内向采购人提供122个地面专用车位的管理服务。
10.投标人须保证在金茂梅溪湖小区提供60个车位供采购人使用。
11.服务内容：
1)提供不少于43人的专属服务团队，包含客服人员、保安人员、接待人员、工程技术人员等；
2)提供楼内访客接待、邮件收发、会务服务、礼仪服务等客户服务；
3)提供楼内公共区域及办公场所的日常保洁服务；
4)提供部分楼内安全巡查、消防管理服务和现场保安服务；
5)提供楼内公共设备设施（包括照明等）的日常维护、养护；
6)提供楼内电梯空调日常维保、零配件清洗服务；
7)提供楼内花卉绿植租摆服务；
8)提供三期升旗广场草坪养护；
12.采购人对物业公司提供的服务不满意时，有权向投标人提出申诉，投标人应尽快进行合理改善，如物业公司在合理期限内仍未改善，或者提供的服务不符合合同服务方案，采购人有权根据合同约定的内容进行考核，经过各方协商一致，确定最终的考核结果；
13.办公楼内一经发生停水、停电等紧急情况，采购人应及时反馈给物业公司。如因物业公司原因处置不当，给采购人造成重大影响，每发生一次，扣除1000元；
14.采购人有权要求物业公司更换采购人认为不合格的员工。采购人在暗访或明访过程中发现物业公司服务人员未按合同签订的服务内容进行操作的，以及该6-9号栋房屋的使用人向采购人反馈物业公司服务人员未按合同签订的服务内容进行操作并经采购人核实确认的，同一岗位或同一人员超过三次（含三次，采购人需提供相关依据），物业公司须按采购人要求更换该岗位员工；
15.物业公司应在本合同租期内按具体操作流程及方案提供本项目设备、设施的维修、养护及技术维护、保洁服务、保安服务、客户服务，如采购人提出修改具体操作流程的合理意见，则物业公司应根据采购人的要求完善相应的具体操作流程；
16.物业公司有义务按照经投标人、采购人备案的物业服务和服务方案尽心尽职地向投标人、采购人提供高质量的物业服务、增值特约服务；物业公司在其授权范围内行使管理职责时，应尽到谨慎之义务，应将因管理而给使用人带来的不便和影响限制在合理范围内，即使在紧急情况下采取紧急措施，也应尽其所能避免或减少因此而给使用人造成的损害，在物业公司服务期间因物业公司未尽谨慎义务或物业公司其他原因给使用人造成损害的，最终的损害责任应由物业公司全部承担，由此给投标人或采购人带来损失的，物业公司应赔偿给投标人或采购人；
17.物业公司应对现场服务人员进行岗前培训和经常性的职业道德、业务技能培训教育，强化安全、保密教育，督导员工严格遵守投标人、采购人有关规章制度；
18.物业公司应严格执行国家有关规定依法用工，负责物业公司员工的生病、因工事故、伤残、死亡和劳务纠纷的处理；
19.物业公司负责物业交付区域内共用部位、公共区域的清洁卫生服务，内公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，装修管理，车辆停放的服务；
20.投标人承担公用面积的绿化、治安联防等管理工作及费用。提供三期升旗广场草坪养护；
21.在物业公司服务范围内，采购人在车辆停放及交通疏导管理上享有绝对优先权；
22.投标人须承诺合同签订之日，给本项目物业服务团队提供5万元备用金，专用于物业服务中所需要的紧急开支；备用金使用前须经采购人同意，产生的相关费用经采购人确认后据实结算。
23.投标人需提供2家及以上有相关资质的公司（合同签订之日向采购人提供相关资质复印件），便于采购人日常办公室维修改造（单次维修改造金额不超过5万元）；产生的相关费用经采购人确认后据实结算。
24.如采购人需增加绿植，由投标人进行采购，产生的相关费用经采购人确认后据实结算（绿植单价不得超过合同单价）。
25.其它应尽的物业服务。
26.具体约定以合同签订为准。
六、验收标准：本项目按长财采购[2016]6号文的规定，以简易程序验收方式进行验收。
七、其他要求：考核制度
本项目物业服务部分由党政综合部执行季度考核，并根据考核情况向物业服务单位支付当季合同金额。
季度考核为评分制，总分100分。
①奖励：考核达到95分（含）及以上奖励5000元/季度；
②惩罚：考核90分以下扣除当季应支付合同金额的1％；考核80分-90分（含）扣除当季应支付合同金额的2％；80分以下扣除当季应支付合同金额的4％。合同期内累计3个季度考核80分以下，采购人有权解除合同并不再支付费用。计分细节详见《湖南湘江新区管理委员会物业服务考核管理办法》（详见附件1）。
附件1：《湖南湘江新区管理委员会物业服务考核管理办法》
| 标准内容 | 分值 | 评分标准 | 得分 |
| 一、项目管理团队 | 10 |
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| 负责做好本项目的管理与各种协调工作。 |
| 1、发生重大事故或不良影响每次扣1分； 2、被部级领导点名批评每次扣2分，委领导点名批评每次扣5分； 3、主管单位交办的合理事项，未按时按要求落实的每发生一次扣1分。 |
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| 二、楼内客户服务 | 25 |
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| 1、接待服务 |
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| 1）客户接待应遵循“微笑服务、公开办事、纪律严明、服务为先”的原则；客户接待人员应热情回答顾客咨询，确保100%答复率; 2）前台周一至周五每天提供接待服务（工作时间8:30-12:00、13:30-17:30）； 3）客服接待人员须着装统一、规范的服务标准，及时为客户提供一站式服务。 | 3 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分 |
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| 2、信报服务 |
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| 1）正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，及时处理特殊邮件（如 废报、退信等），每日定时投递、送达； 2）及时做好各类报刊的分发工作，且记录完整； | 1 | 每发现一处不符合要求，每次扣0.5分 |
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| 3、大堂接待服务 |
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| 1）遇有访客，应主动问好：“先生/女士、您好”；主动询问客户，礼貌微笑待人；热情周到为客户提供所需服务； 2）热情接待来访，询问事由，提供信息； 3）熟悉园区周围的主要景点、交通和周边主要办公楼位置，为客人提供正确的信息； 4）熟悉物业服务区域内各办公机构的布局，及时为来访客户做好引导。 | 4 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分 |
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| 4、会议服务 |
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| 1）前台服务根据每周会务计划，确认会务时间、与会领导、与会人数，展开前期准备工作； 2）会前清扫、整理会场，根据会议要求摆放席卡、资料，及时开启视频、音响等设备； 3）在领导入会前10分钟将茶水、保温壶等按要求摆放好，为保持会场纪律，原则上会中不续茶，对于有续茶要求的会议要求第一次20分钟，以后每隔30分钟续水一次（会议过程中，根据领导饮水情况可提前调整续水时间）； 4）会后整理：检查会场内是否有遗留物品，一经发现及时送还（若客人已经离开，速与会议主办方取得联系，归还物品，并做好相关记录）；收茶杯、茶托，擦拭桌面，整理桌椅；对使用过的茶具、用品，进行清洗消毒；清扫会场。 | 8 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分； 参会领导对于会议服务提出批评每次扣1分。 |
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| 5、办公室服务 |
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| 1）巡查办公室花卉，对枯萎绿植及时更换； 2）检查办公室卫生，保证报公司干净、整洁； | 1 | 每发现一处不符合要求，每次扣0.5分 |
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| 6、VIP服务(7栋） |
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| 1）VIP办公室：①做好室内时钟校对、台历翻至当日、整理床铺、书籍、报纸等工作，开窗通风半小时后关闭；②室内的小桶水每周更换一次（并确保用完后及时调换）；③检查卫生间盥洗用品，每月更换一次，卫生用品及时更换；④下班前半小时，整理办公室，调换专用杯和茶杯，清理烟灰缸，关闭空调、电源、门窗。 2）电梯手控服务：①了解贵宾乘坐电梯的时间、路线、乘坐人数，做好相应的清洁工作（电梯、地毯、通道、地面等）；②检查贵宾路经通道的门、门帘、照明、空调、地面等卫生情况，发现问题及时处理或向有关部门报修；③将电梯控制在操作层，然后站立于电梯门口一侧，待贵客进入电梯后方能离开。 | 8 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分； 领导每投诉一次扣2分； |
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| 三、保安服务 | 20 |
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| 1、日常工作 |
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| 1）24小时正常开展日常楼内的安全维护和防范工作；疫情期间协助做好人员的防疫检查。 2）根据天气情况及时做好非办公时段的楼内门、窗开关工作； 3）严格来访人员制度做好来访人员的询查和登记及引导；上班期间不得无故脱岗 4）负责做好楼内公共区域的巡查并做好相关记录； 5）负责非办公时段的电源、空调及照明等关闭。 | 5 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分； |
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| 2、车辆管理 |
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| 1、每天对车辆进行上午抄牌和下午抄牌统计，对违停车辆计入黑名单； 2、对没有授权的管委会干部车辆进行管理，未经允许不得对无权车辆私自放行； 3、8：30-9：30、5：00-5：30两个时间段立岗指挥车辆； 4、为客户提供开车门、打伞、控梯服务。 | 7 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分； |
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| 3、突发事件处理 |
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| 1）处理楼内各类紧急突发事件（火灾火险、治安事件等发生，制定有应急事件处理程序和应急预案）； 2）建立综合应急快速反应体系，以保证防患于未然。 | 3 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分 |
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| 4、消防设施设备保养 |
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| 1）严格按照现行规范定期对楼道内消防设备设施器材维护保养和检修进行月检； 2）每年组织一次消防系统功能试验，确保设备处于完好临战状态。 | 3 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分 |
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| 5、节能减排工作-节电 |
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| 1）节电：下班后楼内照明、空调、电梯等用电设施设备的巡视，并做好记录； 2）配合协助客户做好节能减排相关工作。 | 2 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分 |
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| 四、楼内工程维修 | 25 |
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| 1、日常检查 |
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| 1）对地面、贴脚线、踏步每季检查一次； 2）对墙面、天花板、门窗、扶手每月检查一次； 3）龙头浮球伐每月检查一次，台盆下水每季检查一次。 4）对照明和电源线路每月进行一次全面检查
| 5 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分； 每发生一次事故，每次扣1分，情节严重的每次扣2分 |
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| 2、日常维修 |
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| 1)每日对派单及时维修完毕； 2)对当日不能完成的维修及时向客户做好解释工作，并根据维修问题点直至维修完毕。 | 5 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分； 发生一次投诉，每次扣1分 |
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| 3、电梯、空调 |
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| 1）电梯年检、日常保养维修、损坏的零配件更换等维修维护工作； 2）中央空调特灵风冷螺杆机组的水处理、空调末端清洗、主机维修保养等维修维护工作。 | 10 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分； 发生事故，每次扣2分。 |
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| 4、节能减排工作-节水 |
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| 节水：楼内所有用水设备（卫生间水龙头、水箱）检查、日常维修维护工作。 | 5 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分 |
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| 五、楼内日常保洁 | 20 |
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| 1、办公室保洁 |
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| 1）楼内公共区域卫生白班负责，保洁时间从早8:00—17:00，每半小时巡查一次楼内公区，发现问题及时处理； 2）室内卫生安排在夜间18:00-23:00清洁，负责办公室桌面、地面及垃圾桶等的卫生清洁； 3）小卫生随叫随到，做到物品无积灰、无污渍、无异味，洁净明亮。 | 5 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分 |
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| 2、公共洗手间保洁 |
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| 1)每隔半小时清理一次，客人使用频率高时，适当加快清理频率； 2)清洁后镜面、台面、地面光洁，无水迹。恭桶间、小便池无水迹、无污渍； 3)做好洗手间纸巾保障，及时添加； 4)空气清新，无异味。 | 5 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分 |
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| 3、重要活动、接待前保洁 |
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| 根据接待计划，保洁员提前对所涉及的主要通道、接待室、会议室等重点区域集中保洁，并于活动前撤离现场，所在区域洗手间安排专人保洁，提供相应的服务。 | 5 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分 |
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| 4、垃圾箱、果皮箱清理 |
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| 1）工作时段由区域保洁班定时循环清理，非工作时段由区域保洁班逐个内外进行保洁； 2）每天15:00对公共楼道垃圾桶垃圾袋进行更换一次； 3)洗手间垃圾桶垃圾超过2/3时及时更换。 | 2 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分 |
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| 5、垃圾分类工作 |
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| 1）每月按时提交垃圾收集台账、运输台账； 2）每天对楼栋垃圾分类情况进行巡查并填写表格； 3）其他按照客户要求执行。 | 3 | 每发现一处不符合要求，每次扣1分 |
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